Marketing trong lĩnh vực Bất Động Sản!

[clinhlee]

Hi bạn,

"Còn việc công ty mình làm về high class apartment, villa, office, resort, golf không có gì là khó tin cả bạn ạh nếu bạn phân khúc khách hàng high -class như mình và bạn tìm hiểu một chút thông tin về bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng thì những khu phức hợp hiện nay hoàn toàn không ít. Dĩ nhiên, ở thị trường thành phố Hồ Chí Minh, đất hẹp người đông nên chỉ phù hợp cho những dự án office và apartment cao cấp"

Đọc đến đây thì mình thấy công ty bạn đầu tư quá dàn trãi hoặc là bạn không hiểu về strategy của công ty.
Trong BDS, thường các tập đoàn lớn (theo mình đoán từ một số thông tin mà bạn đề cập tới, từ tình hình tài chính hiện tại của công ty mình đoán cty phải là tập đoàn lớn) thường phân ra segment rất rõ ràng: office, residential, resort, retail, hotel, serviced apartment, etc...

Một trong những lý do đó là branding. Ngoài ra, cách tính feasibility study của từng segment rất khác nhau, ít khi công ty có chung một marketing planning cho toàn công ty. Dĩ nhiên có một số công ty mà có site tốt thì họ làm mixed development, ví dụ residential + office + retail+ commercial, chứ không bao giờ mix resort vào office etc.

Mình nghĩ bạn nên xem lại strategy của công ty xem họ ưu tiên core business là gì trước khi làm marketing planning, vì không thể có marketing planning nào mà tốt cho tất cả các segment. Xem ra thì bạn hăm hở làm marketing planning trong khi còn chưa hiểu công ty của mình. Lưu ý là marketing planning chỉ good for a few years.

Mình nói thêm một số ví dụ cho bạn nhé:
Khi làm marketing planning, bạn phải nghiên cứu đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực của bạn. Ví dụ bạn làm apartment thì Phú Mỹ Hưng, Kepple Land, Van Phat Hung, Kum Ho ect sẽ nằm trong list của bạn, còn nếu bạn làm serviced apartment thì Norfolk, Ascott, etc...sẽ nằm trong list competitors của bạn etc....

Rồi target customers? Tuỳ segment có customers riêng.

Rồi nếu mà bạn segment của bạn là residential, target customers là high-end, high income customers vậy sản phẩm của bạn đang ở position nào so với các đối thủ cạnh tranh trong cùng segment ? etc...

Nói chung những kiến thức marketing đều ứng dụng được trong BĐS, có điều....hình như bạn chưa nắm nhiều về BĐS?

Cheer

[lãng tử]

Nghe mấy bán nói chuyện mà đau hết cả đầu.

Về cấp độ vĩ mô, nhà nước sẽ chia thị trường BĐS thành:
- Thị trường thứ cấp
- Thị trường Sơ cấp

Về tầm vi mô, các doanh nghiệp chia thi trường BĐS thành:
- Office building
- Retail
- Hotel and resort, golf
- Residential
- Apartment
……

Hầu hết các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đều đầu tư giàn trải, tức là đầu tư hầu hết các loại hình trên, chơi cái gì cũng chơi đuợc. Các doanh nghiệp lớn thì nhắm vào phan khúc A- B ( vì dụ như dầu tư thì chung cư cao cấp, khách sạn 4-5 sao, retail thì phải là luxury…), các doanh nghiệp nhỏ lẻ khác thì đầu tư vào class C, còn cái mà dành cho low – income…thì chỉ có nhà nước làm.

Các doanh nghiệp nước ngòai thì khác, khi vào VN họ sẽ nhắm vào những sản phẩm mà họ có thương hiệu, tên tuổi, kinh nghiệm. Capital land, Keppel land…sẽ tập trung vào các chung cư + office building cực kì cao cấp. Mấy thằng cha Arập thì nhắm vào Golf, resort, casino…mà tieu chuẩn của nó cũng cỡ 7-8 sao so với Việt Nam.

Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam chia theo các hình thức nào

- Mấy thằng mà dư tiền, nhiều tiền quá, bỏ tiền đi làm bất động sản, thì chúng ta gọi đó là developer. Mấy thằng này giàu lắm, bỏ tiền ra thuê từ thiết kế, thi công, kinh doanh tiếp thị….chúng chỉ việc bỏ tiền ra và đếm tiền về. Mấy cha Hòang Anh Gia Lai, Bitexco hay chơi chiêu này.
- Còn có mấy thằng ít tiền, thì chỉ có thể làm agent cho người ta mà thôi, kinh doanh hay tiếp thị mấy cái dự án đó. Điển hình cho máy cha này là Hưng Thịnh, Sacomreal…
- Tuy nhiên cũng co mấy anh nhà tương đối giàu, có thể làm developer, vừa là agent luôn, như anh Vạn Phát Hưng, Sacomreal…

Các doanh nghiệp nước ngòai vào Việt Nam theo hình thức nào??
- Đầu tư 100% vốn. Mấy cái ông này manh vì tiền, đầu tư mấy dự án toàn là tỷ tỷ đô không àh. Mấy cha này hiện ở Việt Nam có thể nói đến dân Arâp, Hàn Quốc
- Liên doanh: 1 số tên không mấy mạnh, thì tìm cách lien doanh với các doanh nghiệp Việt Nam, theo dạng 1 bên góp đất, 1 bên góp tiền. Tuy nhiên cũng có những kẻ rất mạnh nhưng lại không hiểu luật pháp nhập nhằng tại Việt Nam, cũng như muốn có những khu đất ngon, thì đàng hoàng lien doanh để tận dụng ưu thế ( như Phú Mỹ Hưng…)
- Mấy cha giàu tiền thì đi mua cái dự án của các doanh nghiệp Việt Nam, cái này gióng như công ty của anh Stevephan nè. Hiện nay ở Việt Nam có phong trào lập dự án, đền bù giải toả., hòan tất các thủ tục giấy tờ…sau đó thì bán lại kiếm chênh lệch, mấy ông nhà nước gọi là đầu cơ dự án. Các doanh nghiệp nước ngòai chơi kiều này thì thuộc hang giàu có và đai gia. Có thể có dược như khu đất vàng (thậm chí là kim cương).


Đánh mỏi tay qua, thôi để lần sau post lên cái vu Marketing Mất Động Sản vậy. trên đây chỉ là ý kiến cá nhân của em thôi nhé, mấy anh chị thấy sai sót thỉ bổ sung, góp ý giúp em. Đứng đánh em tội nhé

[cuchuoinon]

Trích dẫn nội dung bài viết của stevephan

Nếu đúng như vấn đề bạn nói thì chúng ta quay lại vấn đề chính mà mình mong muốn tìm hiểu đó chính là Marketing có sử dụng trong Bất Động Sản không hay nói chính xác hơn chính là giai đoạn đầu tìm những dự án để mua lại của công ty mình. Thank bạn.

Lĩnh vực nào mà chẳng cần marketing, nếu không cần thì như một người không bận quần áo snaked cứ thế mà ra đường coi sao được

[stevephan]

Liên doanh: 1 số tên không mấy mạnh, thì tìm cách lien doanh với các doanh nghiệp Việt Nam, theo dạng 1 bên góp đất, 1 bên góp tiền. Tuy nhiên cũng có những kẻ rất mạnh nhưng lại không hiểu luật pháp nhập nhằng tại Việt Nam, cũng như muốn có những khu đất ngon, thì đàng hoàng lien doanh để tận dụng ưu thế ( như Phú Mỹ Hưng…)

1. Lãng Tử: Bạn đã nói xác định đúng về hình thức đầu tư của công ty mình cũng như giúp mình phân tích được đối thủ cạnh tranh chính xác hơn để "biết người biết ta" hơn. Cám ơn bạn nhé.
2. Clinhlee:

Bạn đã nói đúng: công ty mình đầu tư quá dàn trãi ( đã làm kinh doanh thằng nào chẵng tham đúng không bạn, nhưng tham có tính toán mới là nhà kinh doanh giỏi) còn về việc bạn nói mình không hiểu strategy của công ty, mình không còn gì để phản bác lại nữa: bạn hoàn toàn chính xác, có thể là mình chưa tìm hiểu nhiều hơn với cấp độ của mình bây giờ là việc thứ nhất và mình cũng không nghe được sếp đã động hay nhắc đến stragery bao giờ dù ở vị trí của mình thì cũng nên được biết về stragery của công ty để ko "lầm đường lạc lối" là việc thứ 2. Đó cũng chính là lý do mình cần chia sẽ để lập một plan cho mình và phải phù hợp với mục đích của công ty. Mình chia ra những segment như sau: ( từ giờ đến cuối năm 2008)
+ TP. HCM: Office, Appartment
+ Tỉnh: Villa, Resort & Golf ( cái này thường hình thành ở 1 dự án phức hợp với cả 3 segment này đều có cả)

Về Branding và marketing plan thì như mình đã đề cập ngay từ lúc đầu đó là công ty mình hoàn toàn không đầu tư cho marketing ( mình không biết rằng họ có hiểu và thấy vai trò của marketing ko? Điều này chính là nguyên nhân làm mình rối và cần sự "trợ giúp" . ) Bản thân mình cũng xác định cần lập marketing plan cho những segment như bạn nói nhưng sau khi đã mua được dự án để tiến hành xây dựng và tùy theo vị trí mà mình sẽ lập marketing plan cho bán hay cho thuê. Lại phải lập lại vấn đề chính là giai đoạn đi tìm dự án để mua với hình thức liên doanh, marketing sẽ ứng dụng như thế nào đây?

Còn về kiến thức BDS mình không nghĩ là mình hiểu nhiều về nó nhưng cũng đủ xài và dĩ nhiên cũng cần chia sẽ, học hỏi nữa đây bạn. Đó cũng chính là lý do của Topic này ra đời
3. VuDuc

Ka ka! Sao bác khó tính thế thì anh em mọi người trao đổi giúp tui học hỏi mà! Bác bảo đi đọc thông tư, luật. Hjc tui trả lời giúp mọi người nghen! Riêng tui đây đọc nó thê thảm ko nhìn ra dạng mà còn quên lên quên xuống đấy bạc ạh! Tui cũng tham khảo về bọn này nhiều rồi bác ạh và chắc phải tham khảo lại

4. Kavin
Mình chưa vội lập marketing plan khi chưa hiểu hết bạn ạh! Mình đang trong giai đoạn "tiếp chiêu" của các tiền bối đây.

5. Huyengiacdaisu

Giai đoạn đầu của dự án đó chính là mình muốn phân ra giai đoạn tìm kiếm và mua lại dự án tiềm năng, còn giai đoạn sau chính là xây dựng và kinh doanh. Cám ơn đại sư nhé

CẢM ƠN MỌI NGƯỜI ĐÃ GIÚP TIỂU ĐỆ ĐẢ THÔNG MỘT SỐ "HUYỆT ĐẠO" HY VỌNG CÒN VÀI "HUYỆT" MỌNG NHẬN ĐƯỢC SỰ CHỈ GIÁO

[clinhlee]

Hi bạn,

Ít ra thì bạn có tính cầu thị, thế là rất tốt (j/k)

Dạo này mình đang bạn đi gom đất trong thời gian giá đất đang xuống nên không có thời gian leo net để đọc post (đùa thôi, việc đó có bộ phận khác lo), gửi bạn một số ý để ngâm cứu. Công ty BĐS mà mình đang làm cũng có tên tuổi, chuyên về segment high-end residential. Chia sẽ một số kinh nghiệm với bạn nhưng không đưa hết tuyệt chiêu đâu nhé.

Marketing trong giai đoạn tìm dự án:
* Xác định location có đáp ứng segment của mình hay không (exp: high-end residential phải nằm trong vùng high-end location Q2-7-trung tâm etc...)
* Xác định những đối thủ cạnh tranh trong khu vực mình đang nhắm tới (exp: Q7 có Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng etc...)
* Những tiện ích công cộng: cầu đường, bệnh viện, trường học quốc tế etc.. ==> Vì phần này sau này mình sẽ đưa vào brochure S&M của mình đấy.
* Nghiên cứu nhu cầu của người mua để đưa ra design plan cho project của mình (cần có nhiều bộ phận cùng làm)
* Đặt tên cho dự án, làm hệ thống nhận dạng thương hiệu (thường là mỗi dự án mỗi tên khác nhau, cái phần này dính đến branding, sẽ bàn sau)
* Làm việc với nhóm costing để biết sản phẩm cuối có giá là bao nhiêu, sau đó tìm hiểu thị trường, phải chia ra 2 phần: thị trường lúc hot & cool. Xác định price strategy...
* etc thôi hén, tớ mỏi tay quá

[cuchuoinon]

Trích dẫn nội dung bài viết của vuduc

Mấy bác này cứ lòng vòng mấy chuyện báo chí nói không thôi, không ai làm trong lĩnh vực bất động sản mà cứ xách ba cái phân tích swot,... quăng vào, chán thật. Còn bác stevephan thì tôi khuyên bác đi xem coi mấy cái thằng to to kiểu HAGL, VPH, NL, Capital Land... nó làm kiểu gì sẽ có vài ý. Ngồi nghe anh em tám hồi thấy loạn cả lên. Anh em làm ơn tìm cái Luật kinh doanh BDS và thông tư, nghị định hướng dẫn, không thì lại văn phòng môi giới nhờ tụi nó chỉ cho, nói sai kì lắm.

Ừa đúng ròai đấy bác Vuduc, em là em "bồ kết" mấy căn nhà HAGL nhưng đợt nào ra em cũng không 'tậu' đc cái nào vì bốc thăm khó trúng ghê. Kinh doanh Bds phụ thuộc nhiều cái lắm, ví dụ như quy định nhà nước, vốn, nhân công, đối tác đầu tư... nhiều cái lắm, trong đó nhất là môi trường pháp lý ví dụ như chỉ cần một động thái thắt chặt tiền tệ là dẫn đến thị trường bds đóng băng, mà đóng băng thì tiền chết trong dự án...

[stevephan]

Cái này nói thẳng ra thì mình dốt phải học thôi, chứ giấu dzốt nữa nó lòi ra thì kỳ lắm. Thiên hạ cười cho mà có nước trốn.

Quay lại công việc: Bạn đang đi gom đất àh? Kinh doanh ghê thế! Nếu có dự án thì contact với mình nhé.

Còn những "chiêu" bạn cung cấp. Thật sự hữu ích đấy.

Một câu cuối phải nói gì đây: Ngã mũ chào cái nhé ( àh quên mình ko có mũ )

[vuduc]

Kinh doanh BDS VN hiện nay chỉ có 2 vấn đề nổi trội
- Đất : đất sạch không vướng đền bù giải tỏa, vị trí,..
- Vốn
Anh em làm BDS thì cũng rõ 90% doanh nghiệp nhà mình vốn <20 triệu USD. Dự án thì TPHCM không thiếu, bác nào có vốn thì nhảy vào. Thời buổi này công ty của bác stevephan tha hồ mà tìm và lựa chọn.
Có vài thắc mắc cho bác stevephan nếu công ty là công ty nước ngoài thì trước khi nhảy vào Việt Nam nó đã làm việc với mấy thằng tư vấn kiểu như CBRE, Savill, JLL,... để làm market research rồi. Nên tôi không nghĩ là một vài dự án bên bác không có sự tư vấn hay tiếp thị độc quyền của vài thằng này, thường thì khi tiếp thị độc quyền thì nó sẽ tư vấn miễn phí. Xem nó làm xong tự làm cũng ok. Thì mấy bước như bác Linh gì đã nêu nó còn làm bài bản hơn ( cứ tease cho bên tụi này 1 cái thì nhận proposal sẽ biết ngay ).
Còn về marketing cho công ty bác thấy nó không chú trọng mấy. Theo tôi nó có vài vấn đề thế này : nguồn cung BDS còn thấp ( dự báo phải 2011 cung và cầu mới tương đối cân bằng ), như đợt sốt BDS vừa rồi trong 1 ngày đã bán sạch không cần marketing nhiều, thứ hai nếu công ty dự định đầu tư dàn trải office, resort, condo thì thật ra chỉ ở phân khúc căn hộ uy tín của chủ đầu tư mới có yếu tố quyết định đến quyết định mua nhà của khách hàng ( theo thường thấy cứ chủ đầu tư nước ngoài thì căn hộ phải cao cấp như Estella, The Vista, River garden, thương hiệu nước ngoài cũng là lợi thế rồi đấy bác), còn office, resort thì hầu như không phải là yếu tố quyết định.
Office : vị trí, giá, tiện ích kèm theo, công ty vận hành.
Resort : thường thì phải đi kèm với thằng operate nó ( Six sense, Novotel, Ascott, Hyatt regency,...) để đáp ứng yêu cầu của tụi này đã là một thành công. Ví dụ The Nam Hai, Hyat regency, The mongoliant ( tên dài we quên rồi ),.. Mô hình time share thường được sử dụng. Xu hướng eco đang thịnh, cơ bản loại này khó làm đầu tư to sở trường của các nhà đầu tư nước ngoài ( The Nam Hai tầm mấy chục triệu đô )
Còn mấy dạng condotel, officetel nữa nhưng Việt Nam chưa thấy, mới có mỗi cái Nha Trang Plaza.

[stevephan]

VŨ ĐỨC

Mình cũng đã làm việc với những thằng như bạn nói :CBRE, SAVILL, JLL...họ cũng có dự án nhưng không phù hợp với công ty mình bạn ạh. Bên công ty mình cần là LIÊN DOANH chứ ko phải là JOINT STOCK, điển hình là CBRE họ chỉ muốn hợp tác đầu tư theo hình thức JOINT STOCK mà thôi.
Bạn cũng công nhận với mình là marketing ở đây sử dụng quá ÍT đến nỗi làm mình hoang mang rằng Marketing có tồn tại trong lĩnh vực này không đấy bạn ạh.
Cảm ơn bạn nhé

[clinhlee]

Hi

Stevephan: có thể vì lúc thị trường đang hot, người ta không tập trung vào marketing lắm. Nhưng bên cty mình làm, marketing là một bộ phận lúc nào cũng tham gia vào từ lúc tìm dự án. Ví dụ, mỗi lần được giới thiệu site, marketing dept đều có người đi xem site, chụp hình, xem vị trị các site lân cận bằng google map, thậm chí xem độ cao so với mực nước biển để xem vị trí đó như thế nào etc....Rất rất nhiều công đoạn cần có marketing involve vào. Thật ra, những công việc này không hẳn là marketing, nhưng nếu có marketing inside, chắc chắc mức độ thành công khi launch sẽ cao hơn. Để mình xem coi có thể gửi bạn tài liệu Marketing Plan của CBRE làm cho một công ty ở ...Thái Lan để tham khảo rồi bắt chước và sáng tạo thêm. Nhưng mà lỡ cho bạn, nó kiện mình thì mệt :-). Marketing trong BĐS nên chú trọng vào branding.

Bạn nên mở thêm post mới Branding trong marketing để bà con góp ý rồi học hỏi thêm.

[vuduc]

To Clinlee : Bạn làm vậy coi chừng CBRE kiện đấy
Marketing cho công ty BDS chứ không phải cho dự án BDS là ý mà bạn stevenphan muốn hỏi. Còn bạn clinhlee thì đề cập marketing plan cho dự án BDS phân khúc high level residential.
Nếu anh em ai rãnh thì mời 8h sáng CN cafe vĩa hè góc NKKN và Alex, đàm đạo thêm về marketing BDS. Sáng CN nào mình cũng đóng đô ở đây.
Phone : 0989010207